성남시 수진1구역 분석

 

수진1구역은 현재 성남 원도심 재개발 사업 중 가장 규모가 크고 주목받는 핵심 사업지입니다. 이곳에 대한 상세한 설명과 함께, 투자 가치를 알아볼께요!

 

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📌 수진1구역: 개요 및 배경 설명

🔹 위치 및 입지

항목설명

📍 주소	성남시 수정구 수진동 963번지 일대
📏 면적	약 26만 1,831㎡ (약 7만 9천 평)
🏘️ 세대수	총 5,060세대 (아파트 4,844 + 오피스텔 216)
🚉 교통	8호선 수진역, 분당선 태평역, 모란역 도보권 → 트리플 역세권
🏗️ 시행사	LH (공공재개발)
🧱 시공사	대우건설 + 현대건설 + DL이앤씨 컨소시엄

 

🔹 개발 사업 개요

단계진행 상황 (2025년 기준)

정비구역 지정	완료 (2020)
건축심의 통과	완료 (2023)
사업시행인가	완료 (2024.12 고시)
감정평가	준비 중
관리처분인가	2025~2026년 예상
이주 및 철거	2026년 이후
착공 및 분양	2027~2028년
입주 예정	2031~2032년 예상

 

반응형

🚧 현안과 쟁점

• 조합원 분양가 문제
  • 3.3㎡당 약 2,899만 원 설정, 84㎡ 기준 약 9억 8,500만 원, 추가 분담금 3~5억 원 추산 
  • 주민대표회의는 분양가 인하, 감정평가 재실시, 임대비율 조정 등 9개 요구사항을 LH에 공식 전달 
• 내부 불만 및 집단행동
  • 일부 조합원은 분양신청 거부 및 임시총회 소집 요구 중
  • 고령 조합원 “차라리 집 포기” 발언까지 나옴 
• 사업성 우려
  • 분양가 기준이 지나치게 높아 다른 원도심 재개발 구역에 부정적 영향을 끼칠 수 있다는 우려 상존 

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💡 수진1구역의 투자 가치 분석

✅ 1. 입지 프리미엄 (서울 수준의 입지)

• 서울 도심까지 30분 내외 접근 가능
• 분당·판교 테크노밸리 출퇴근 수요 풍부
• 성남 원도심에서 유일하게 수요·공급·교통 다 갖춘 입지

✅ 비교 단지

• 산성역 포레스티아 (분양가 9억 초반 → 현재 12~13억)
• 신흥2구역 힐스테이트 (공공분양 → 2023년 기준 실거래가 11~13억)

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✅ 2. 공공재개발 안정성

• LH 시행 → 민간재개발보다 사업 지연 가능성 낮음
• 시공 컨소시엄 탄탄 (대우+현대+DL이앤씨)
• 정부가 공공임대 의무 공급 부담 완화 시, 사업 수익성 ↑

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✅ 3. 가격 비교 & 투자 수익률 예측

구분현재 (2025년)향후 예측 (2032년 입주 후)

조합원 분양가	84㎡ 기준 약 9.8억	시세 13~15억 예상
일반 분양가	약 11~13억	입주 후 14~16억 예상
수익률	조합원 기준 약 3~5억 이상 기대	시장 환경 따라 6억 이상도 가능

 

※ 추가 분담금 3~5억 예상 포함한 실투자 비용 기준

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✅ 4. 현재 투자 진입 전략

전략설명

📉 급매 다세대 매입	5억~6억대 진입 가능 → 조합원 지위 확보
💰 실투금 대비 수익률 우수
🔍 핵심 시점은 ‘감정평가 전’	감정가 오르기 전 진입 시 이익 극대화 가능

 

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⚠️ 투자 시 고려해야 할 리스크

유형리스크 요소대응 전략

💸 분담금 부담	3~5억 예상	투자 여력 및 자금 계획 철저히 수립 필요
⏳ 사업 지연 가능성	조합 내부 갈등, 민원 등	LH 주도여서 민간보다 리스크 낮음
📉 부동산 경기 사이클	분양·입주 시점 부동산 침체 우려	장기 투자 관점 + 시점 분산 전략 활용
📦 입주물량 집중	성남 원도심 내 입주 시기 겹침	타 구역보다 입지·상품성이 우위

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🔍 결론: 수진1구역, 투자자에게 매력적인 이유

✅ 최고의 입지 – 서울 접근성 + 분당 연계 + 트리플 역세권
✅ 공공재개발 안정성 – LH 주도 + 빠른 추진력
✅ 대규모 신축 공급 희소성 – 성남 원도심 내 거의 유일
✅ 실거주 및 임대 수요 풍부 – 판교·서울 출퇴근 직장인 수요
✅ 분양가 상한제 적용 + 수익 기대치 – 장기 투자자에겐 최적

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✍️ 정리

항목평가

단기 수익성	⭐⭐☆☆☆
중기 가치 상승	⭐⭐⭐⭐☆
장기 안정 수익	⭐⭐⭐⭐⭐
실거주 적합성	⭐⭐⭐⭐⭐
리스크 대비 안정성	⭐⭐⭐⭐☆

 

※ 본 자료는 합리적인 정보를 바탕으로 작성된 것이지만, 투자 권유의 적합성이나 완전성을 보장하지 못합니다. 따라서 투자 판단의 최종 책임은 투자자 본인에게 있으며, 본 자료는 어떠한 경우라도 법적 책임소재의 증빙으로 사용될 수 없습니다.

 

 

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